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逾1房企靠筹资支撑现金流大多借长还短过冬

2019-08-16 19:36:17来源:励志吧0次阅读

  《每日经济》查阅多家上市公司的现金流量表发现,面对楼市调整的“寒冬”,房企主要靠来应对。不过,这些借来的“粮草”,并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金,前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额,较上一年减少2170多亿元,而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。

  不仅如此,受上半年贷款成本较高影响,再加上开发商多数认为本轮调整期较长,诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款 “过冬”,导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局,部分开发商的资金链不仅会更加紧绷,利润也会被高额的融资成本吞噬。

  房企现金储备下降

  以(,)为例,截至6月末货币资金仅为185亿元,而年初有242亿元;(,)上半年的货币资金,更是由年初的66.17亿元,减少至上半年末的 7.58亿元;万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑,截至6月 0日,其货币资金为428.61亿元,而年初是44 亿元。

  当现金储备大幅减少后,开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”?尽管上半年前50名房企中,不少企业的销售业绩仍然增长,有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长,并没有给现金收入带来明显提升。

  以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例,上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房企(,)的现金收入也只有71.9亿元。

  亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示,受按揭贷款放款不及时等因素影响,房企目前回款率不高是很正常的现象,而且越是小的公司越容易遇到销售回款被拖欠的问题。

  此前,平安好房CEO庄诺在每日经济报社主办的第四届价值地产年会上谈及,为了解决资金的及时回款,不少开发商会选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房。

  宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”:有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企业上半年业绩情况的,也许并不是各公司公布的销售数据,而是现金流量表。

  调整负债结构准备过冬

  受销售额下降,以及回款不力等多重因素影响,今年很多开发商的经营性现金流由正转负,这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长,开发商为此调整了贷款结构,部分短期贷款被中长期贷款替代。

  招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头,增加至上半年末180多亿元,短期借款由上一年的425亿元,降至 42.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至 08亿元,短期借款则由12.6亿元减少至5. 亿元。

  宋延庆说,在市场回暖时间未知的大背景下,调整短期贷款和长期贷款的负债结构,能大大提高企业资金链的安全性。但是,上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。

  招商地产中报显示,公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元,增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由1 亿元增加至20亿元,泰禾集团的上述现金支出更是由去年同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。

  值得注意的是,房企可以通过资本化利息,将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉,因而在半年报中,上述成本尚显现不明显,但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润,是企业业绩的一大隐患。

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