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1300亿兑付压力减负

2019-08-14 19:19:10来源:励志吧0次阅读

对于一贯钱紧的中小房地产而言,一贯扮演着“雪中送炭”的角色。如今,这个角色越发“锦上添花”:相较于起伏不定的黄金市场,房地产信托由于抵押物充足、预期年化收益率高于同类品种,受到国内外市场投资者的追捧。

5月13日至5月19日,万得数据就显示,总计发行的45只信托产品中,房地产信托产品的发行规模达到22.68亿元,占到了总规模87.7亿元的25.9%,超出了此前大约15.07%的水平。

而就在今年一季度,房地产信托的发行规模和成立规模也分别大幅跃升至611亿元和535亿元,同比大涨81%和68%。其中,地产信托3月平均9.92%的收益率,仍大大超出了基础设施、金融类信托6%-8%的平均水平。

不少业内人士认为,此前一再提防的兑付压力,也可能随着房价的上升而迎刃而解。

同比涨81%

国五条落地不到两个月,原本该抑而不涨的房价依然挡不住热情的购房潮,正加深了地产信托的十足“底气”。

家住北京回龙观的马琦告诉记者,自己早在国五条出台前就希望能够实现换房的愿望,马不停蹄地在回龙观、天通苑、北苑等地区看了不下20多套房子,“但每次和房主谈到价格的时候,不是出现别人抢单就是遇到房主坐地起价。”马琦告诉记者。

3月底,国五条北京细则正式落地,马琦说,休息了一个月,想着房价可能会回升,所以再次开始了看房的过程,但意想不到的是,“不仅是二手房,就连新房的价格也水涨船高了。”马琦说,简单算了一下,把自己的两居卖掉换个三居,现在至少需要再添150万,而此前,这个预算是100万。

显然,随着市场的整体回暖,房地产信托的领跑态势已经呈现。不久前,在信托业协会公布的数据中,一季度房地产信托新增1532亿元,同比增长247%,比2011年和2012年一季度增幅的总和还要多,进入4月,房地产信托发行持续火热,全月有50款房地产信托产品成立,占4月信托产品规模比例为28.09%,平均募集规模达到2.40亿元,较平均水平高出0.89亿元。

对此,地产信托专家孙飞此前在接受记者采访时认为,地产信托的走俏,一方面是在国五条推出以后,地产商拿地的热情重燃,使得他们对资金的需求量变大,那么一些难以从银行获得贷款的地产企业就愿意借道信托来进行融资;另一方面是未来收益看好,投资者追捧,信托公司愿意推出房地产信托。

而在用益信托研究员帅国让看来,虽然不能预测未来几个月房地产信托的走向,但一季度房地产信托业务的恢复增长与房地产市场的复苏有着密切关系。

“一个是大家普遍认为的国五条出台,抑制了部分房地产二级市场的交易,从而转到新房交易上,加速了房地产信托的发展;二是调控政策下,部分房地产企业从银行融不到资,就会有一部分转移到信托公司来做,有利于房地产信托的繁荣。”

兑付风险二季度待解

然而,就在房地产信托一路高歌猛进的同时,巨大的兑付压力也开始逐渐显现。

今年年初,接近3000亿元的兑付压力就成为各界对于房地产信托最大的关注点,“但是从目前一季度来看,风险似乎并不大。”帅国让说,只有当压力最大的二季度出来数据后,才能帮助判断兑付危机是否已经大规模出现。

记者也发现,根据用益信托的数据,今年二季度,房地产信托有高达1300亿元的兑付规模,几乎是今年整个兑付规模的一半。

对此,上述研究员指出,其实从2012年开始,房地产信托到期规模就呈现迅速增加的态势,进入兑付密集期,“但从目前看,由于楼市整体有所回暖,降低了违约的风险,因此,预计房地产信托的兑付情况与2012年类似,虽然风险事件时有发生,但本金和利息应该最终都能拿到。”

而另一位业内人士也私下告诉记者,今年房地产信托大范围出现违约的可能几乎不会出现,“因为整个环境很好,但恰恰因此,并不排除个别因为尽职调查没有做好,急于推出项目而出现的兑付风险。”

事实上,根据相关媒体报道称,今年一季度已经发生多起兑付危机的案例。如今年年初,山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司对一款信托计划的抵押房地产资产进行首次拍卖,惨遭流拍;同时,温州“烂尾楼”泰宇花苑的3栋楼盘也抵押给(,)。3月份,安信信托又因为“昆山·联邦国际资产收益财产权信托”的融资方昆山纯高投资开发有限公司无法支付到期本金,已对纯高公司提起诉讼。

作为行业老大,中信信托近期也一直深陷兑付危机迟迟未能脱身。先是出现三峡全通项目的兑付风波,其次又被曝出因地产开发项目未达预期,强行拍卖舒斯贝尔项目的抵押资产。

上述业内人士坦言,如果说能够顺利申请法院拍卖,那么对信托公司来说,风险还不算大,怕就怕一些涉及到政府合作项目的信托产品,出现风险后,由于存在“民间借贷”甚至是“以贷还贷”的复杂情况,导致迟迟无法兑付。

而早在2011年,房地产信托也曾出现过由于调控带来的信托兑付风险。当时,知名房企因高负债率的经营策略,转而依赖信托融资缓解资金压力,包括与平安信托合作设立房地产基金信托计划以及内部通过信托计划的形式募资等等。由于融资规模可能超百亿,加之销售业绩不佳,绿城一度被外界认为可能将难以偿付这些资金。

“其实无论是温州泰宇花苑项目还是其他信托计划,都说明中国的房地产信托正迎来一场兑付,但由于开发商和信托公司共渡难关,最终很可能依靠"借旧还新"展期或是市场回暖带来的销售火爆将系统性风险进一步延迟。”上述人士表示。

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