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险资涉足商业地产易进难出

2020-01-14 20:57:45来源:励志吧0次阅读

编者按/由于资金的投资要求高,需要成本低、随时可抵押可变现的项目,这些要求也让其成为检验一个行业成熟度和投资价值的指标。“保险资金还未大举进入房地产市场,这个行业真正的春天就没有真的到来。”中国地产联盟秘书长王永平曾有这样的感慨。

国内首个持有型商业地产项目,平安可谓是“第一个吃螃蟹的人”。如今这种尝试,已不仅仅局限在信托领域。2012年上半年,平安保险涉足商业地产,并创造杭州地王纪录的创举,正在为险资进入商业地产打开一条新的融资之路。

据戴德梁行报告显示,2012年第三季度商业地产市场的主角不是寻求海外融资的企业,而是“险资”。第三季度,保险公司投资商业地产的规模总计将近5万亿,环比和同比都有较大的增长。

阳光新业副总裁吴尧认为,2009年10月新《》正式施行之后,各家保险公司都纷纷把投资方向指向了房地产,一方面除了险资和商业地产具有投资回报周期长的相似性外,更重要的是:相对于住宅,商业地产的稳定收益更符合投资者的长远规划。

但值得注意的是,虽有涉猎,险资却一直难以成为商业地产的主要融资渠道。“政策受限仍然是险资进入商业地产的难题。在完善的退出机制建立之前,保险企业不会把投资商业地产作为主要的投资渠道。”吴尧坦言,险资进入容易,退出难。

收益诱惑

目前,险资的投资成本大约2%,对稳定性要求较高,当下在上海、北京等一线城市,写字楼等租金收益可以实现7%~8%,总体来看,收益是比较诱人的。

2012年上半年,平安保险以总成交价2 亿元,成功拿下杭州一块商业用地,创下上半年杭州主城区土地价格新高,此举也成为平安保险进入商业地产领域的重要一笔。

《中国经营报》记者了解到,目前平安以旗下平安信托为平台,在北京、上海、广州、南京等城市投资了物业,其租金回报率在6%~7%。副首席投资官陈德贤表示,商业地产具有稳定投资回报的前景,“未来在人才储备上,从总公司到分支机构,平安近千人的专业投资团队目前已经搭建完成,并开始招募地产领域投资人才”。

相对于住宅市场因为价格波动,保险资金更加要求安全,趋向酒店、写字楼等商业物业,以求收益稳定。

“投资地产可以使保险公司资产负债比合理匹配,当前保险公司投资的收益率在10%以上,但其风险偏大;而的投资收益率通常在6%以下;作为保险公司努力寻找一个收益率在6%至10%的投资渠道,商业地产恰是一个选择,其收益稳定,是保险公司做合理资产配置。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为。

“目前,险资的投资成本大约2%,对稳定性要求较高,当下在上海、北京等一线城市,写字楼等租金收益可以实现7%~8%,总体来看,收益是比较诱人的。”上海一家保险公司人士告诉记者。

也正是看重这种稳定的收益,目前险资投资商业地产的保险公司除了有平安保险外,国寿、泰康人寿、保险等也纷纷投资项目。除了潜入商业地产外,2010年上半年就拟拿出1000亿元投入养老地产,泰康人寿拟投资40亿元兴建养老社区,而太平洋与平安保险相似,以收购商业地产项目为主。

险资具体以什么样的方式参股商业地产呢?吴尧认为,这是个谈判过程。从险资的角度来说,希望整体持有。在一定程度上,险资收购后,散售的可能性比较小。如果是零售商业的话,保险公司一般采取两种方式参股,一是和地产公司合作,二是独立经营全面独资。前者来说,保险公司会根据参股多少对地产公司进行,成熟的话会成立地产。后者来说,因为不是专营地产,保险公司很难把某一个项目做成行业老大。

退出机制尚不明朗

险资对房地产投资虽有涉足却迟迟未打开局面。公开显示,投向投资性房地产的险资以超过18%的收益率独占鳌头,但投资额仅为 10.12亿元,占比仅0.56%。

良好的收益,不错的前景,为何在2010年政策放开后,保险资金却迟迟未大举进入?

上述保险人士认为,政策上似乎有一些放松的信号,但是短期内还难以带动大规模险资入市。尽管保险公司需要地产来匹配长期负债,但在经济形势与地产形势都不太好的状况下,商业地产的投资回报率也存在很大的不确定性。

仲量联行的报告显示,已连续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场,由于第四季度新增供应量依然有限,预计仅为2. 万平方米,这将是历年来北京甲级写字楼新增供给最低的一年,同比2011年全年减少7 万平方米。

戴德梁行的报告指出,商业地产市场低迷的因素在于国企主导的市场交易随经济增长放缓,正在大幅缩减。与此同时,外资进入国内市场依然受到控制,在融资方面也受到严格限制。如上所述,险资涉足房地产也面临着投资额上限的控制。“保险公司投资于不动产的数额限制不高于本公司上季末总资产的10%”,如此一来,对保险公司来说,未来不仅要实现收益和风险的匹配,还要关注险资资产证券化之路。

6月12日,在保险投资改革创新的闭门讨论会上,拓宽投资渠道的1 项投资新政(征求意见稿)浮出水面,几乎涉及了业内所有预期的投资渠道。其中,备受关注的则是对险资投资房地产的进一步放宽。

在了解,1 项新政可以分为两部分:一是拓宽保险公司在债券、信托、股权和不动产、境外投资、金融衍生品等在内的投资范围;二是促进改变保险公司投资机制,以机制换审批。

“虽然政策层面有些许放松,但是具体如何实施,新政似乎并没有过多笔墨,险资进入房地产以后的退出机制目前来看,尚不明朗。”吴尧告诉记者。

事实上,险资对房地产投资虽有涉足却迟迟未打开局面。公开数据显示,投向投资性房地产的险资以超过18%的收益率独占鳌头,但投资额仅为 10.12亿元,占比仅0.56%。

“增加投资范围及上调比例暂时对保险公司的投资配比格局影响不大。短期内保险公司仍以摸索和合作为主,规模不会太大。”此前,平安保险人士回应认为。在他看来,目前保险在房地产市场的重心仍在基建与保障房之上。

“险资本身的盈利模式,作为商业地产可能是其资本的一个补充,从主营业务来讲还是保险,商业项目主要还是有效资产的配置,虽然他们可能也有团队,也会独立做一些项目,但这都是必要的补充,和我们从业务角度出发是完全不同的。”吴尧认为,目前更大问题还是在退出机制上,将来险资能否实现资产证券化,在制度建设方面,市场上是否形成了有效的系统配套,这都是相辅相成的。只有这些条件都具备了,险资才能放心地完成投资。

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